Servizi Immobiliari Svizzera: 5.5–8× EBITDA, 11,157 aziende (2026)

1.0Panoramica del mercato

11 157: Imprese di intermediazione immobiliare (NOGA 68.31: 3 778) e di amministrazione per conto terzi (NOGA 68.32: 7 379) nel 2024, UST STATENT. Contro 9 316 nel 2011.
49 360: Occupati nel 2024 (31 258 equivalenti a tempo pieno), UST STATENT: 16 428 nell'intermediazione e 32 932 nell'amministrazione. L'impresa media ha meno di tre posti a tempo pieno.
−0,8%: Variazione dell'occupazione nel 2024 (da 49 757 a 49 360), UST STATENT. L'intermediazione è cresciuta (+3,0%), l'amministrazione è calata (−2,6%) — la sua occupazione è scesa del 6% dal 2020 mentre il numero di imprese è rimasto stabile.
1,00%: Tasso di abitazioni vuote in Svizzera al 1° giugno 2025, quinto calo consecutivo e livello più basso da dodici anni (UST). Ginevra 0,34%, Zugo 0,42%, Zurigo 0,48%.
CHF 240 mio: Prezzo pagato nel 2024 da PHM Group per i servizi immobiliari di Investis (inclusa Privera): CHF 180,8 mio di fatturato e CHF 17,9 mio di utile operativo nel 2023 — circa 13 volte l'EBIT.

Secondo l'analisi Val Index dei dati del registro di commercio e federali svizzeri (2026), la Svizzera conta 11 157 aziende servizi immobiliari — Imprese di intermediazione immobiliare (NOGA 68.31: 3 778) e di amministrazione per conto terzi (NOGA 68.32: 7 379) nel 2024, UST STATENT. Contro 9 316 nel 2011..

2.0Panoramica del settore

Ambito di mercato

I servizi immobiliari svizzeri comprendono due attività. L'amministrazione per conto terzi — incasso degli affitti, locazione, manutenzione e rapporti con gli inquilini per proprietari come casse pensioni, assicuratori, fondi immobiliari e locatori privati — occupa 32 932 persone in 7 379 imprese (UST STATENT, 2024). L'intermediazione di terreni, edifici e appartamenti occupa 16 428 persone in 3 778 imprese. Insieme fanno 11 157 imprese e 49 360 occupati, ma l'impresa media ha meno di tre posti a tempo pieno: pochi amministratori nazionali sovrastano migliaia di piccole agenzie locali.

3.0Analisi SWOT

Fattori interni

Punti di forza4

Onorari ricorrenti da mandati di amministrazione di proprietari istituzionali e privati

Debolezze4

Piccole imprese: in media meno di tre posti a tempo pieno

Fattori esterni

Opportunità4

Consolidamento da parte di piattaforme come PHM Group, Implenia/Wincasa e assicuratori

Minacce4

Diritto di locazione e pressione politica in un mercato immobiliare teso

Prospettive settoriali

DifensivoEquilibratoCrescita

4.0Tendenze chiave

Alloggi più scarsi

1,00%

Al 1° giugno 2025 la Svizzera contava 48 455 abitazioni vuote, l'1,00% del parco — 0,08 punti in meno rispetto a un anno prima, quinto calo consecutivo e livello più basso da dodici anni. I mercati più tesi sono Ginevra (0,34%), Zugo (0,42%) e Zurigo (0,48%); il Giura (3,03%) e Soletta (2,05%) hanno più abitazioni vuote (UST).

Meno amministratori per unità

L'occupazione nell'amministrazione è scesa da 35 090 nel 2020 a 32 932 nel 2024 (−6%), mentre il numero di imprese è rimasto di circa 7 300 (UST STATENT). Strumenti digitali e portafogli più grandi per amministratore sostituiscono personale.

Le piattaforme acquistano amministratori

CHF 171,6

Implenia ha acquistato Wincasa da Swiss Prime Site per CHF 171,6 milioni (perfezionato nel maggio 2023); il gruppo finlandese PHM ha acquistato i servizi immobiliari di Investis, inclusa Privera, per CHF 240 milioni (giugno 2024), entrando nel mercato svizzero.

Assicuratori e gestori patrimoniali consolidano

97,67%

Vaudoise Assurances ha perfezionato il 1° luglio 2026 l'acquisizione del gestore patrimoniale immobiliare Procimmo, di cui detiene il 97,67%. Gruppi regionali aggiungono amministratori locali: Swisspartners ha rilevato nel 2026 LiMa – Die Liegenschaftenmanager GmbH a Hinwil.

L'intermediazione cresce

3,0%

L'occupazione nell'intermediazione è passata da 15 947 a 16 428 nel 2024 (+3,0%) ed è cresciuta del 37% dal 2011 (UST STATENT). Il numero di imprese di intermediazione è salito a 3 778.

5.0Struttura dei costi

68%

10%

Personale68%: amministrazione, locazione, contabilità
Locali e veicoli10%
Informatica, software e portali per inquilini7%
Marketing e altri costi5%
Margine EBITDA10%

Ripartizione indicativa per un'amministrazione immobiliare svizzera, non un dato misurato. Un riferimento misurato: l'attività di servizi immobiliari acquistata da PHM Group da Investis ha realizzato nel 2023 un utile operativo (EBIT) di CHF 17,9 milioni su CHF 180,8 milioni di fatturato, un margine del 9,9%.

6.0Principali aziende Servizi Immobiliari in Svizzera

Nome	Sede	Dettagli
WincasaCHE-106.840.111	Winterthur ZH	Wincasa AG: uno dei maggiori amministratori immobiliari svizzeri, circa 1 350 collaboratori in 33 sedi, oltre 250 000 unità amministrate per un valore di CHF 81 miliardi. Di proprietà di Implenia dal maggio 2023, che ha pagato a Swiss Prime Site CHF 171,6 milioni; gestita come unità indipendente della divisione Buildings.
LivitCHE-105.940.454	Zürich ZH	Livit AG: amministrazione, locazione e gestione di progetti edilizi, filiale al 100% di Swiss Life dal 1999. Oltre 790 collaboratori in nove sedi; amministra circa 205 000 unità in locazione e immobili per un valore di circa CHF 64,5 miliardi.
PriveraCHE-106.087.052	Muri bei Bern BE	Privera AG: amministrazione immobiliare con una quindicina di uffici in Svizzera, sede a Gümligen. Venduta nel 2024 con i servizi immobiliari di Investis al gruppo finlandese PHM (CHF 240 milioni).

Wincasa

CHE-106.840.111

Winterthur ZH

Wincasa AG: uno dei maggiori amministratori immobiliari svizzeri, circa 1 350 collaboratori in 33 sedi, oltre 250 000 unità amministrate per un valore di CHF 81 miliardi. Di proprietà di Implenia dal maggio 2023, che ha pagato a Swiss Prime Site CHF 171,6 milioni; gestita come unità indipendente della divisione Buildings.

Livit

CHE-105.940.454

Zürich ZH

Livit AG: amministrazione, locazione e gestione di progetti edilizi, filiale al 100% di Swiss Life dal 1999. Oltre 790 collaboratori in nove sedi; amministra circa 205 000 unità in locazione e immobili per un valore di circa CHF 64,5 miliardi.

Privera

CHE-106.087.052

Muri bei Bern BE

Privera AG: amministrazione immobiliare con una quindicina di uffici in Svizzera, sede a Gümligen. Venduta nel 2024 con i servizi immobiliari di Investis al gruppo finlandese PHM (CHF 240 milioni).

Sono elencate le aziende confermate nel registro di commercio, con una presenza svizzera rilevante in questo settore e almeno un dato con fonte.

7.0Successione & contesto M&A

Migliaia di piccole agenzie, pochi acquirenti con grandi mezzi

11 157: imprese di intermediazione e amministrazione immobiliare nel 2024 (UST STATENT)
−6%: occupazione nell'amministrazione 2020–2024 (UST STATENT)
~13×: EBIT pagato da PHM Group per i servizi immobiliari di Investis nel 2024
5,5–8,0×: multipli EBITDA nelle transazioni (tabella dei multipli ValIndex)

I servizi immobiliari sono uno dei settori svizzeri più frammentati: 11 157 imprese con in media meno di tre posti a tempo pieno. Molte sono agenzie gestite dal titolare, i cui mandati dipendono da rapporti personali con i locatori. Gli acquirenti sono ben noti: piattaforme (PHM Group, Implenia/Wincasa), assicuratori e i loro amministratori (Swiss Life/Livit, Vaudoise) e consolidatori regionali. L'operazione PHM del 2024 mostra quanto può valere un'attività grande e redditizia — circa 13 volte l'utile operativo — ma le piccole agenzie si vendono a molto meno, e gran parte del prezzo dipende di solito dal mantenimento dei mandati dopo la vendita. La tabella dei multipli di ValIndex colloca i servizi immobiliari a 5,5–8,0× l'EBITDA nelle transazioni e a 4,0–6,0× nelle valutazioni fiscali.

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Panoramica della valutazione

Valutazione aziendale Servizi Immobiliari in Svizzera

Multiplo fiscale (EBITDA): 4.0 - 6.0×
Multiplo di transazione (EBITDA): 5.5 - 8.0×
Tendenza del mercato: Stabile

Intervalli indicativi basati su ricerche di mercato. I multipli effettivi variano in base a dimensione, crescita e condizioni di mercato.

8.0Cluster regionali

Svizzera romanda

VDGEFRVSNEJU

3 031 imprese con 15 570 occupati nel 2024 (UST STATENT, NOGA 68.31/68.32) — la regione più grande. Ginevra conta 6 711 occupati, riflesso delle sue grandi régies.

Zurigo

1 841 imprese con 10 837 occupati — il primo cantone. Livit ha sede a Zurigo, Wincasa a Winterthur.

Berna e Soletta

BESO

1 112 imprese con 6 243 occupati; Privera ha sede a Gümligen presso Berna.

Svizzera orientale

SGTGGRSHARAIGL

1 565 imprese con 4 904 occupati — circa tre per impresa.

Svizzera centrale

LUSZZGOWURNW

1 489 imprese con 4 510 occupati; il solo Zugo conta 457 imprese.

Svizzera nordoccidentale

AGBLBS

1 313 imprese con 4 833 occupati.

Ticino

800 imprese con 2 454 occupati.

Fonti

BFS STATENT — institutional units, employees and FTE by NOGA type and canton, 2011–2024 (NOGA 683100 brokerage, 683200 property management for third parties)BFS — Leerwohnungsziffer fällt auf 1 Prozent im Jahr 2025 (vacancy census, 1 June 2025)PHM Group — Inside information: PHM Group to acquire the Real Estate Services business of Investis Group (7 June 2024): CHF 240m, 2023 revenue CHF 180.8m, operating profit CHF 17.9m Implenia — Akquisition von Wincasa erfolgreich abgeschlossen (May 2023): 1,350 FTE, 33 locations, 250,000+ units, CHF 81bn NZZ — Implenia: Baukonzern kauft Wincasa von Swiss Prime Site (price CHF 171.6m)Wikipedia — Livit (Swiss Life subsidiary since 1999; employees, rental units, managed value)investrends — Procimmo Group: Übernahme durch Vaudoise Assurances vollzogen (1 July 2026)finews — Swisspartners stärkt Immobiliengeschäft (takeover of LiMa, Hinwil)Zefix — Swiss Central Business Name Index (register entries of all key players)

Alain Walder, M.A. HSG · ValIndex|Dati al 2026-09|9 fonti citate

9.0Domande frequenti

▶Quanto vale un'impresa di servizi immobiliari in Svizzera?

La tabella dei multipli di ValIndex colloca i servizi immobiliari svizzeri a 5,5–8,0× l'EBITDA nelle transazioni e a 4,0–6,0× l'EBITDA nelle valutazioni fiscali. Una grande operazione misurata: nel 2024 PHM Group ha pagato CHF 240 milioni per i servizi immobiliari di Investis, che realizzavano CHF 17,9 milioni di utile operativo — circa 13 volte l'EBIT. Le piccole agenzie si vendono a meno, e una parte del prezzo dipende spesso dal mantenimento dei mandati dopo la vendita.

▶Che cosa determina il valore di un'amministrazione immobiliare svizzera?

Gli acquirenti valutano: (1) durata e trasferibilità dei mandati di amministrazione; (2) concentrazione della clientela — la dipendenza da un proprietario istituzionale; (3) unità amministrate per collaboratore; (4) il ruolo del titolare nei rapporti con i clienti; (5) la quota di onorari ricorrenti rispetto ai ricavi occasionali da intermediazione; (6) personale formato e sistemi informatici.

▶Quanto è grande il settore svizzero dei servizi immobiliari?

L'UST STATENT conta nel 2024 11 157 imprese e 49 360 occupati: 3 778 imprese di intermediazione con 16 428 occupati e 7 379 amministratori con 32 932 occupati. L'occupazione è scesa dello 0,8% nel 2024. L'UST non pubblica il fatturato del settore.

▶Quali sono i maggiori amministratori immobiliari della Svizzera?

Tra i maggiori figurano Wincasa (Implenia; circa 1 350 collaboratori, oltre 250 000 unità, CHF 81 miliardi), Livit (Swiss Life; oltre 790 collaboratori, circa 205 000 unità in locazione, CHF 64,5 miliardi) e Privera (PHM Group dal 2024).

▶Quali sono le principali tendenze dei servizi immobiliari in Svizzera?

Cinque tendenze: (1) alloggi più scarsi — 1,00% di abitazioni vuote nel 2025; (2) meno personale di amministrazione per unità; (3) le piattaforme acquistano amministratori (Implenia/Wincasa, PHM/Privera); (4) assicuratori e gestori patrimoniali consolidano (Vaudoise/Procimmo); (5) occupazione in crescita nell'intermediazione.

▶Quali sono i principali rischi nell'acquisto di un'amministrazione immobiliare svizzera?

I principali rischi sono: (1) la perdita di mandati in caso di nuovi concorsi o alla partenza del venditore; (2) la dipendenza da un grande cliente; (3) il diritto di locazione e la pressione politica; (4) la carenza di amministratori formati; (5) il rallentamento delle transazioni per gli intermediari. La due diligence dovrebbe verificare i contratti di mandato, i termini di disdetta e il fatturato per cliente.

▶Chi acquista le amministrazioni immobiliari svizzere?

Quattro tipi di acquirenti: piattaforme internazionali di servizi immobiliari (PHM Group), gruppi di costruzione e immobiliari (Implenia con Wincasa), assicuratori e i loro amministratori (Swiss Life con Livit, Vaudoise con Procimmo) e consolidatori regionali che acquistano agenzie locali, come Swisspartners.

▶Dove si trovano le imprese svizzere di servizi immobiliari?

La Svizzera romanda concentra la maggiore occupazione nei servizi immobiliari (15 570 occupati in 3 031 imprese nel 2024), seguita da Zurigo (10 837 in 1 841), Berna e Soletta (6 243 in 1 112), Svizzera orientale (4 904 in 1 565), Svizzera nordoccidentale (4 833 in 1 313), Svizzera centrale (4 510 in 1 489) e Ticino (2 454 in 800).

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