1.0Panoramica del mercato
- +1,4%
- Crescita del mercato svizzero della logistica nel 2024, a CHF 46,1 miliardi (GS1 Switzerland / Università di San Gallo, Logistikmarktstudie 01/2026). Lo studio non distingue lo stoccaggio; i costi di magazzino sono stimati in proporzione al trasporto.
- 3,9%
- Tasso di sfitto degli immobili logistici d'investimento nel 2025, dopo il 7,7% del 2019 (JLL, Logistikmarkt Schweiz 2026). JLL conta oltre 1 400 edifici a uso logistico, per lo più utilizzati dal proprietario.
- CHF 90–150
- Affitto annuo usuale per m² per superfici logistiche medie in Svizzera (JLL, 2026); i rendimenti lordi degli immobili logistici andavano dal 5,2% al 6,9% nel 2025.
- 4 198
- Occupati nelle classi ristrette UST magazzinaggio e movimentazione merci nel 2024 (STATENT, NOGA 52.10 e 52.24, 232 unità). La maggior parte dei magazzini di logistica contrattuale è gestita da imprese di trasporto e spedizione e conteggiata in quelle classi.
2.0Panoramica del settore
In Svizzera stoccaggio e logistica contrattuale sono gestiti per lo più da gruppi di trasporto, non da pure imprese di magazzinaggio. Il mercato svizzero della logistica è cresciuto dell'1,4% a CHF 46,1 miliardi nel 2024 (GS1 Switzerland / Università di San Gallo) e i maggiori fornitori per fatturato svizzero sono i servizi logistici della Posta (CHF 4 358 milioni, 21 042 collaboratori), Planzer (CHF 1 090 milioni, 6 100 collaboratori), FFS Cargo, Bertschi, Cargo24, Hupac, Galliker (CHF 605 milioni, 3 500 collaboratori), Rhenus Alpina e Camion Transport. La maggior parte combina trasporto e magazzini per commercio, industria ed e-commerce. L'UST registra solo 232 unità con 4 198 occupati nelle sue classi ristrette magazzinaggio e movimentazione merci (STATENT, NOGA 52.10 e 52.24), perché il personale della logistica contrattuale è contato presso le imprese di trasporto e spedizione che lo impiegano.
3.0Analisi SWOT
- Basso sfitto (3,9% nel 2025) che sostiene affitti e valori immobiliari
- Salari e prezzi dei terreni elevati
- Automazione di prelievo e stoccaggio
- Clienti che reinternalizzano o consolidano i magazzini
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Valutazione aziendale Magazzinaggio & Stoccaggio in Svizzera
- Multiplo fiscale (EBITDA)
- 3.5 - 5.0×
- Multiplo di transazione (EBITDA)
- 4.5 - 7.0×
- Tendenza del mercato
- Stabile
Intervalli indicativi basati su ricerche di mercato. I multipli effettivi variano in base a dimensione, crescita e condizioni di mercato.
8.0Cluster regionali
Berna e Soletta
46 unità di magazzinaggio e movimentazione con 1 955 occupati nel 2024 (UST STATENT, NOGA 52.10 e 52.24), quasi la metà della classe; parte del triangolo logistico Basilea–Soletta–Zurigo (JLL).
Svizzera orientale
33 unità con 276 occupati; Camion Transport ha sede a Wil (SG).
Svizzera romanda
30 unità con 514 occupati; Galliker ha aperto 18 000 m² ad Aclens nel 2026.
Ticino
29 unità con 336 occupati; Galliker ha aperto un centro a Sant'Antonino nel 2026.
Svizzera nordoccidentale
23 unità con 760 occupati; vi hanno sede Rhenus Alpina (Basilea) e Fiege (Münchenstein).
Zurigo
16 unità con 177 occupati nella classe ristretta; Planzer ha sede a Dietikon.
Svizzera centrale
16 unità con 161 occupati; Galliker ha sede principale ad Altishofen (LU). I dati coprono solo le classi ristrette di magazzinaggio; i totali regionali escludono le unità non pubblicate dall'UST.
Fonti
9.0Domande frequenti
▶Quanto vale un'impresa di magazzinaggio in Svizzera?
La tabella dei multipli di ValIndex colloca il magazzinaggio svizzero a 4,5–7,0× l'EBITDA nelle transazioni e a 3,5–5,0× l'EBITDA nelle valutazioni fiscali. Gli operatori con lunghi contratti con i clienti, automazione e sedi ben situate si collocano nella parte alta; le imprese dipendenti da un cliente o con edifici vecchi, più in basso. Gli immobili di proprietà sono di norma valutati separatamente, su affitto e rendimento.
▶Che cosa determina il valore di un'impresa svizzera di magazzinaggio o logistica contrattuale?
Gli acquirenti valutano: (1) posizione e stato delle sedi, di proprietà o in affitto; (2) durata e dispersione dei contratti con i clienti; (3) automazione e IT; (4) personale e direzione; (5) competenze specializzate come lo stoccaggio a temperatura controllata o farmaceutico; (6) la ripartizione tra società operativa e immobile.
▶Quanto è grande il magazzinaggio e la logistica in Svizzera?
L'intero mercato svizzero della logistica valeva CHF 46,1 miliardi nel 2024 (GS1 / Università di San Gallo); il magazzinaggio non è pubblicato separatamente. L'UST conta solo 232 unità con 4 198 occupati nelle classi ristrette magazzinaggio e movimentazione, perché la maggior parte dei magazzini è gestita da imprese di trasporto e spedizione.
▶Quali sono le principali imprese di magazzinaggio e logistica in Svizzera?
I maggiori fornitori per fatturato svizzero nel 2024 erano i servizi logistici della Posta (CHF 4 358 milioni), Planzer (CHF 1 090 milioni), FFS Cargo, Bertschi, Cargo24, Hupac, Galliker (CHF 605 milioni), Rhenus Alpina (CHF 448 milioni), Fracht e Camion Transport (CHF 280 milioni), secondo la GS1 Top 100. Anche logistici contrattuali internazionali come Fiege gestiscono magazzini in Svizzera.
▶Quali sono le principali tendenze del magazzinaggio in Svizzera?
Cinque tendenze: (1) il mercato logistico è cresciuto dell'1,4% nel 2024; (2) lo sfitto degli immobili logistici è sceso al 3,9% nel 2025; (3) gruppi familiari come Galliker ampliano la capacità in Svizzera romanda e in Ticino; (4) la congestione stradale spinge la logistica verso la ferrovia e le fasce orarie di minor traffico; (5) carenza di personale e aumenti salariali spingono l'automazione.
▶Quali sono i principali rischi nell'acquisto di un'impresa svizzera di magazzinaggio?
I principali rischi sono: (1) la dipendenza da pochi clienti che potrebbero consolidare o reinternalizzare i magazzini; (2) la scadenza dei contratti d'affitto o i costi immobiliari; (3) carenza di personale e costi salariali; (4) investimenti necessari in automazione; (5) costi di energia e costruzione. La due diligence dovrebbe verificare contratti con i clienti e termini di disdetta, contratti d'affitto o titoli di proprietà, stato degli edifici e automazione.
▶Quanto costano le superfici logistiche in Svizzera?
JLL indica un affitto usuale per superfici logistiche medie di CHF 90–150 al m² all'anno nel 2026. Lo sfitto degli immobili logistici d'investimento è sceso al 3,9% nel 2025 e i rendimenti lordi andavano dal 5,2% al 6,9%.
▶Dove si trovano i magazzini logistici svizzeri?
Soprattutto lungo l'A1 e attorno a Zurigo, Basilea, Ginevra e Losanna, con la massima densità nel triangolo Basilea–Soletta–Zurigo (JLL). Nelle classi ristrette di magazzinaggio dell'UST, Berna e Soletta hanno il maggior numero di occupati (1 955), seguite dalla Svizzera nordoccidentale (760) e dalla Svizzera romanda (514).