Valutazione azienda: Ospitalità & Alberghi

Un'impresa alberghiera svizzera media è valutata 3,0 - 5,0× l'EBITDA su base statutaria (fiscale) e 4,0 - 7,0× l'EBITDA nelle transazioni effettive. Il divario tra multipli statutari e multipli di transazione rappresenta un'opportunità di arbitraggio per acquirenti informati. Il trend di mercato è classificato come ripresa, con un gap di arbitraggio classificato come medio; i pernottamenti hanno raggiunto il record di 43,9 milioni nel 2025 ma sono calati dello 0,7% nel primo semestre 2026. In questa nicchia il multiplo dipende dal fatto che l'impresa possieda o affitti l'immobile, da quanti giorni all'anno è aperta, da quanto sono state rinviate le ristrutturazioni e da quanto dipende dagli ospiti stranieri, che nel 2025 rappresentavano il 51,9% dei pernottamenti.

Tra i principali driver di valutazione: Domanda record: 43,9 milioni di pernottamenti alberghieri nel 2025, terzo record consecutivo (UST HESTA); Clientela equilibrata: 21,1 milioni di pernottamenti di residenti in Svizzera e 22,8 milioni di ospiti stranieri nel 2025. Comprimono le valutazioni: Piccoli alberghi di montagna: 27 camere per struttura aperta nel Vallese e 24 in Ticino, contro 66 a Zurigo (2025); Occupazione più bassa fuori dalle città: 50,8% in Ticino e 46,2% a San Gallo, contro il 68,6% a Zurigo. I multipli di transazione si collocano tipicamente tra 4.0 - 7.0× EBITDA, ma i prezzi effettivi variano sensibilmente in base alla concentrazione della clientela, alla qualità del management, alla prevedibilità dei ricavi e alla copertura geografica nei 26 cantoni svizzeri.

L'Ufficio federale di statistica contava nel 2024 3 206 imprese che gestiscono alberghi, locande e pensioni, con 70 125 addetti e 57 953 equivalenti a tempo pieno (UST STATENT); includendo case di vacanza, campeggi e altri alloggi erano 5 091. La statistica della ricettività contava nel 2025 3 963 strutture alberghiere e di cura aperte con 135 168 camere (UST HESTA). Il Vallese conta il maggior numero di imprese alberghiere (498), seguito da Berna (467), Grigioni (454), Ticino (220), Vaud (210) e Zurigo (208). Le circa 27 000 imprese, 4 600 alberghi classificati e 250 000 addetti dell'edizione di febbraio 2026 mescolavano alberghi e ristoranti e non hanno potuto essere verificati; ristoranti e catering sono trattati in un rapporto separato.

Nessuna statistica pubblicata misura l'età dei proprietari di alberghi svizzeri né quanti alberghi siano senza successore. I 40-50 alberghi alpini a rischio di chiusura e gli «oltre 70% di gestori indipendenti» dell'edizione di febbraio 2026 non avevano fonte e sono stati rimossi, così come i suoi multipli di valutazione, che non corrispondevano agli intervalli usati su questo sito. La statistica mostra invece il risultato: le imprese alberghiere sono scese da 4 209 nel 2011 a 3 206 nel 2024 mentre l'occupazione restava a circa 70 000, e le strutture aperte sono diminuite di 864 tra il 2010 e il 2025 mentre si aggiungevano circa 6 300 camere. Anche la domanda di consulenza sulle transazioni è cresciuta: la Società svizzera di credito alberghiero ha concluso 89 mandati di consulenza nel 2025, contro 57. I piccoli alberghi sono i più esposti; nel secondo trimestre 2026 avevano nell'inchiesta KOF/GastroSuisse l'occupazione più bassa (53,9%) e il calo di fatturato più forte (-3,8%). Un acquirente dovrebbe separare l'immobile dall'esercizio, verificare il ritardo nelle ristrutturazioni e il numero di giorni di apertura, testare la dipendenza dagli ospiti stranieri e, per acquirenti stranieri o cambiamenti di destinazione, verificare che cosa consentono la Lex Koller e la legge sulle abitazioni secondarie. I multipli di transazione del settore si collocano tipicamente tra 4.0 - 7.0× EBITDA.

Quattro tendenze definiscono il settore nel 2026: (1) Meno alberghi, più camere — Il numero di imprese alberghiere è sceso da 4 209 nel 2011 a 3 206 nel 2024, mentre i loro addetti restavano circa 70 000 (UST STATENT). (2) Un 2025 record, un 2026 più debole — Gli alberghi hanno registrato nel 2025 il terzo record consecutivo di 43,9 milioni di pernottamenti (+2,6%), con un tasso di occupazione netto delle camere del 56,8%. (3) Le città riempiono le camere, laghi e montagne hanno guadagnato fatturato — Gli alberghi urbani sono più grandi e più pieni: 66 camere per struttura e 68,6% di occupazione a Zurigo, 88 camere e 67,9% a Ginevra, contro 24 camere e 50,8% in Ticino (UST HESTA 2025). (4) Gruppi e finanziatori pagano il rinnovamento — La Società svizzera di credito alberghiero ha approvato nel 2025 prestiti per CHF 37,4 mio, contro CHF 30,8 mio, per progetti con circa CHF 210 mio di investimenti, e ha concluso 89 mandati di consulenza, contro 57 l'anno prima.

I principali rischi di acquisizione sono: (1) La domanda si è invertita nel 2026: i pernottamenti sono scesi dello 0,7% nel primo semestre, quelli degli ospiti stranieri del 2,0%; (2) I mercati lontani dell'Asia non si sono ripresi: i pernottamenti degli ospiti cinesi erano ancora del 43,1% sotto il 2019 nel 2025; (3) Il fatturato alberghiero è sceso del 2,7% nel primo trimestre 2026 (KOF/GastroSuisse). Gli acquirenti devono verificare con attenzione la concentrazione della clientela, la conformità normativa e le dipendenze da persone chiave. I multipli di 4.0 - 7.0× EBITDA possono essere scontati per imprese con profilo di rischio elevato.

Una ripartizione indicativa dei costi di un albergo svizzero è: Personale (salari, oneri sociali, personale temporaneo): 45%, Acquisti di cibi e bevande: 15%, Energia, forniture e manutenzione: 8%, Distribuzione e marketing (commissioni delle piattaforme di prenotazione, pubblicità): 7%, Affitto, locazione e costi immobiliari: 10%, Altri costi d'esercizio (assicurazioni, informatica, lavanderia, materiale): 5%, Margine di profitto (EBITDA): 10%. Ripartizione indicativa per un albergo svizzero con ristorante che affitta il proprio immobile. Nessuna fonte pubblicata fornisce questa ripartizione; l'edizione di febbraio 2026 la attribuiva a medie di HotellerieSuisse e GastroSuisse e indicava margini EBITDA del 15-20% per gli alberghi urbani in gestione, del 5-8% per gli alberghi alpini indipendenti e di oltre il 25% per i resort di lusso, nessuno dei quali è stato possibile verificare; attribuzione e margini sono quindi stati ritirati. Il margine che resta dipende soprattutto da chi possiede l'immobile. MRH Switzerland AG ha pubblicato per il 2025 un EBITDAR di CHF 46,0 mio, il 23,6% del suo fatturato di CHF 195,4 mio, ma un EBITDA di soli CHF 13,3 mio, perché nel mezzo si inseriscono gli affitti e altre voci escluse dall'EBITDAR. I salari seguono il contratto collettivo nazionale di lavoro per l'industria alberghiera e della ristorazione (CCNL). Per un acquirente il primo passo è separare l'immobile dall'esercizio, perché lo stesso albergo può apparire molto redditizio per un proprietario gestore e appena redditizio per un affittuario.

L'industria alberghiera svizzera si concentra in cinque regioni: (1) Grigioni (GR) — 454 imprese alberghiere con 11 251 addetti nel 2024, il maggiore personale alberghiero di tutti i cantoni (UST STATENT). (2) Vallese (VS) — 498 imprese alberghiere, il 15,5% del totale nazionale, con 7 842 addetti nel 2024. (3) Berna (BE) — 467 imprese alberghiere con 9 960 addetti nel 2024, il secondo personale alberghiero dopo i Grigioni. (4) Zurigo e Ginevra (ZH/GE) — I mercati urbani: 320 imprese alberghiere con 12 075 addetti nel 2024. (5) Svizzera centrale (LU/NW/OW/SZ/UR) — 318 imprese alberghiere con 8 715 addetti nel 2024 e 4,33 milioni di pernottamenti nel 2025. Nel 2025 l'occupazione delle camere era più alta a Zurigo (68,6%), Ginevra (67,9%) e Basilea Città (64,8%) e più bassa a Uri (43,2%) e San Gallo (46,2%).