Services Immobiliers Suisse: 5.5–8× EBITDA, 11,157 sociétés (2026)

1.0Aperçu du marché

11 157: Entreprises de courtage immobilier (NOGA 68.31 : 3 778) et de gérance pour le compte de tiers (NOGA 68.32 : 7 379) en 2024, OFS STATENT. Contre 9 316 en 2011.
49 360: Personnes occupées en 2024 (31 258 équivalents plein temps), OFS STATENT : 16 428 dans le courtage et 32 932 dans la gérance. L'entreprise moyenne compte moins de trois postes à plein temps.
−0,8%: Évolution de l'emploi en 2024 (de 49 757 à 49 360), OFS STATENT. Le courtage a progressé (+3,0%), la gérance a reculé (−2,6%) — son emploi a baissé de 6% depuis 2020 alors que le nombre d'entreprises est resté stable.
1,00%: Taux de logements vacants en Suisse au 1er juin 2025, cinquième baisse consécutive et plus bas niveau depuis douze ans (OFS). Genève 0,34%, Zoug 0,42%, Zurich 0,48%.
CHF 240 mio: Prix payé en 2024 par PHM Group pour les services immobiliers d'Investis (dont Privera) : CHF 180,8 mio de chiffre d'affaires et CHF 17,9 mio de résultat d'exploitation en 2023 — environ 13 fois l'EBIT.

Selon l'analyse Val Index des données du registre du commerce et fédérales suisses (2026), la Suisse compte 11 157 entreprises services immobiliers — Entreprises de courtage immobilier (NOGA 68.31 : 3 778) et de gérance pour le compte de tiers (NOGA 68.32 : 7 379) en 2024, OFS STATENT. Contre 9 316 en 2011..

2.0Vue d'ensemble

Portée du marché

Les services immobiliers suisses comptent deux métiers. La gérance pour le compte de tiers — encaissement des loyers, location, entretien et relations avec les locataires pour des propriétaires comme les caisses de pension, les assureurs, les fonds immobiliers et les bailleurs privés — occupe 32 932 personnes dans 7 379 entreprises (OFS STATENT, 2024). Le courtage de terrains, d'immeubles et d'appartements occupe 16 428 personnes dans 3 778 entreprises. Ensemble, cela fait 11 157 entreprises et 49 360 personnes occupées, mais l'entreprise moyenne compte moins de trois postes à plein temps : quelques gérances nationales dominent des milliers de petites agences locales.

3.0Bilan de santé (SWOT)

Facteurs internes

Forces4

Honoraires récurrents issus des mandats de gérance de propriétaires institutionnels et privés

Faiblesses4

Petites entreprises : moins de trois postes à plein temps en moyenne→ §4.0

Facteurs externes

Opportunités4

Consolidation par des plateformes comme PHM Group, Implenia/Wincasa et les assureurs

Menaces4

Droit du bail et pression politique dans un marché du logement tendu

Perspectives sectorielles

DéfensifÉquilibréCroissance

4.0Tendances clés

Logement plus rare

1,00%

Au 1er juin 2025, la Suisse comptait 48 455 logements vacants, 1,00% du parc — 0,08 point de moins qu'un an plus tôt, cinquième baisse consécutive et plus bas niveau depuis douze ans. Genève (0,34%), Zoug (0,42%) et Zurich (0,48%) sont les plus tendus ; le Jura (3,03%) et Soleure (2,05%) ont le plus de vacance (OFS).

Moins de gérants par objet

L'emploi dans la gérance est passé de 35 090 en 2020 à 32 932 en 2024 (−6%), alors que le nombre d'entreprises est resté d'environ 7 300 (OFS STATENT). Les outils numériques et des portefeuilles plus grands par gérant remplacent du personnel.

Les plateformes rachètent des gérances

CHF 171,6 million

Implenia a racheté Wincasa à Swiss Prime Site pour CHF 171,6 millions (finalisé en mai 2023) ; le groupe finlandais PHM a racheté les services immobiliers d'Investis, dont Privera, pour CHF 240 millions (juin 2024), entrant ainsi sur le marché suisse.

Assureurs et gestionnaires d'actifs consolident

97,67%

Vaudoise Assurances a finalisé le 1er juillet 2026 la reprise du gestionnaire d'actifs immobiliers Procimmo, dont elle détient 97,67%. Des groupes régionaux ajoutent des gérances locales : Swisspartners a racheté en 2026 LiMa – Die Liegenschaftenmanager GmbH à Hinwil.

Le courtage progresse

3,0%

L'emploi dans le courtage est passé de 15 947 à 16 428 en 2024 (+3,0%) et a progressé de 37% depuis 2011 (OFS STATENT). Le nombre d'entreprises de courtage est passé à 3 778.

5.0Structure des coûts

68%

10%

Personnel68%: gérance, location, comptabilité
Locaux et véhicules10%
Informatique, logiciels et portails locataires7%
Marketing et autres charges5%
Marge d'EBITDA10%

Répartition indicative pour une gérance suisse, pas un chiffre mesuré. Une référence mesurée : l'activité de services immobiliers rachetée par PHM Group à Investis a réalisé en 2023 un résultat d'exploitation (EBIT) de CHF 17,9 millions pour CHF 180,8 millions de chiffre d'affaires, soit une marge de 9,9%.

6.0Principales entreprises Services Immobiliers en Suisse

Nom	Lieu	Détails
WincasaCHE-106.840.111	Winterthur ZH	Wincasa AG : l'une des plus grandes gérances suisses, environ 1 350 collaborateurs sur 33 sites, plus de 250 000 objets gérés d'une valeur de CHF 81 milliards. Propriété d'Implenia depuis mai 2023, qui a payé CHF 171,6 millions à Swiss Prime Site ; gérée comme unité indépendante de la division Buildings.
LivitCHE-105.940.454	Zürich ZH	Livit AG : gérance, location et gestion de projets de construction, filiale à 100% de Swiss Life depuis 1999. Plus de 790 collaborateurs dans neuf succursales ; gère environ 205 000 objets locatifs et des immeubles d'une valeur d'environ CHF 64,5 milliards.
PriveraCHE-106.087.052	Muri bei Bern BE	Privera AG : gérance avec une quinzaine de bureaux en Suisse, siège à Gümligen. Vendue en 2024 avec les services immobiliers d'Investis au groupe finlandais PHM (CHF 240 millions).

Wincasa

CHE-106.840.111

Winterthur ZH

Wincasa AG : l'une des plus grandes gérances suisses, environ 1 350 collaborateurs sur 33 sites, plus de 250 000 objets gérés d'une valeur de CHF 81 milliards. Propriété d'Implenia depuis mai 2023, qui a payé CHF 171,6 millions à Swiss Prime Site ; gérée comme unité indépendante de la division Buildings.

Livit

CHE-105.940.454

Zürich ZH

Livit AG : gérance, location et gestion de projets de construction, filiale à 100% de Swiss Life depuis 1999. Plus de 790 collaborateurs dans neuf succursales ; gère environ 205 000 objets locatifs et des immeubles d'une valeur d'environ CHF 64,5 milliards.

Privera

CHE-106.087.052

Muri bei Bern BE

Privera AG : gérance avec une quinzaine de bureaux en Suisse, siège à Gümligen. Vendue en 2024 avec les services immobiliers d'Investis au groupe finlandais PHM (CHF 240 millions).

Sont listées les entreprises confirmées au registre du commerce, avec une présence suisse importante dans ce secteur et au moins un fait sourcé.

7.0Succession & contexte M&A

Des milliers de petites agences, quelques acheteurs aux moyens importants

11 157: entreprises de courtage et de gérance en 2024 (OFS STATENT)
−6%: emploi dans la gérance 2020–2024 (OFS STATENT)
~13×: EBIT payé par PHM Group pour les services immobiliers d'Investis en 2024
5,5–8,0×: multiples d'EBITDA en transaction (tableau des multiples ValIndex)

Les services immobiliers sont l'un des secteurs suisses les plus fragmentés : 11 157 entreprises comptant en moyenne moins de trois postes à plein temps. Beaucoup sont des agences dirigées par leur propriétaire, dont les mandats reposent sur des relations personnelles avec les bailleurs. Les acheteurs sont bien identifiés : plateformes (PHM Group, Implenia/Wincasa), assureurs et leurs gérances (Swiss Life/Livit, Vaudoise) et consolidateurs régionaux. La transaction PHM de 2024 montre ce qu'une grande activité rentable peut obtenir — environ 13 fois le résultat d'exploitation — mais les petites agences se vendent bien moins cher, et une grande partie du prix dépend généralement du maintien des mandats après la vente. Le tableau des multiples de ValIndex situe les services immobiliers à 5,5–8,0× l'EBITDA en transaction et à 4,0–6,0× en évaluation fiscale.

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Aperçu de la valorisation

Évaluation d’entreprise Services Immobiliers en Suisse

Multiple réglementaire (EBITDA): 4.0 - 6.0×
Multiple de transaction (EBITDA): 5.5 - 8.0×
Tendance du marché: Stable

Fourchettes indicatives basées sur des études de marché. Les multiples réels varient selon la taille, la croissance et les conditions du marché.

8.0Clusters régionaux

Suisse romande

VDGEFRVSNEJU

3 031 entreprises avec 15 570 personnes en 2024 (OFS STATENT, NOGA 68.31/68.32) — la plus grande région. Genève compte 6 711 personnes, reflet de ses grandes régies.

Zurich

1 841 entreprises avec 10 837 personnes — le premier canton. Livit a son siège à Zurich, Wincasa à Winterthour.

Berne et Soleure

BESO

1 112 entreprises avec 6 243 personnes ; Privera a son siège à Gümligen près de Berne.

Suisse orientale

SGTGGRSHARAIGL

1 565 entreprises avec 4 904 personnes — environ trois par entreprise.

Suisse centrale

LUSZZGOWURNW

1 489 entreprises avec 4 510 personnes ; Zoug compte à lui seul 457 entreprises.

Suisse du Nord-Ouest

AGBLBS

1 313 entreprises avec 4 833 personnes.

Tessin

800 entreprises avec 2 454 personnes.

Sources

BFS STATENT — institutional units, employees and FTE by NOGA type and canton, 2011–2024 (NOGA 683100 brokerage, 683200 property management for third parties)BFS — Leerwohnungsziffer fällt auf 1 Prozent im Jahr 2025 (vacancy census, 1 June 2025)PHM Group — Inside information: PHM Group to acquire the Real Estate Services business of Investis Group (7 June 2024): CHF 240m, 2023 revenue CHF 180.8m, operating profit CHF 17.9m Implenia — Akquisition von Wincasa erfolgreich abgeschlossen (May 2023): 1,350 FTE, 33 locations, 250,000+ units, CHF 81bn NZZ — Implenia: Baukonzern kauft Wincasa von Swiss Prime Site (price CHF 171.6m)Wikipedia — Livit (Swiss Life subsidiary since 1999; employees, rental units, managed value)investrends — Procimmo Group: Übernahme durch Vaudoise Assurances vollzogen (1 July 2026)finews — Swisspartners stärkt Immobiliengeschäft (takeover of LiMa, Hinwil)Zefix — Swiss Central Business Name Index (register entries of all key players)

Alain Walder, M.A. HSG · ValIndex|Données au 2026-09|9 sources citées

9.0Questions fréquemment posées

▶Combien vaut une entreprise de services immobiliers en Suisse ?

Le tableau des multiples de ValIndex situe les services immobiliers suisses à 5,5–8,0× l'EBITDA en transaction et à 4,0–6,0× l'EBITDA en évaluation fiscale. Une grande transaction mesurée : en 2024, PHM Group a payé CHF 240 millions pour les services immobiliers d'Investis, qui réalisaient CHF 17,9 millions de résultat d'exploitation — environ 13 fois l'EBIT. Les petites agences se vendent moins cher, et une partie du prix dépend souvent du maintien des mandats après la vente.

▶Qu'est-ce qui détermine la valeur d'une gérance suisse ?

Les acheteurs évaluent : (1) la durée et la transférabilité des mandats de gérance ; (2) la concentration de la clientèle — la dépendance à un propriétaire institutionnel ; (3) le nombre d'objets gérés par collaborateur ; (4) le rôle du propriétaire dans les relations clients ; (5) la part d'honoraires de gérance récurrents par rapport aux revenus de courtage ponctuels ; (6) le personnel formé et les systèmes informatiques.

▶Quelle est la taille du secteur suisse des services immobiliers ?

L'OFS STATENT compte en 2024 11 157 entreprises et 49 360 personnes occupées : 3 778 entreprises de courtage avec 16 428 personnes et 7 379 gérances avec 32 932 personnes. L'emploi a reculé de 0,8% en 2024. L'OFS ne publie pas le chiffre d'affaires du secteur.

▶Quelles sont les plus grandes gérances de Suisse ?

Parmi les plus grandes figurent Wincasa (Implenia ; environ 1 350 collaborateurs, plus de 250 000 objets, CHF 81 milliards), Livit (Swiss Life ; plus de 790 collaborateurs, environ 205 000 objets locatifs, CHF 64,5 milliards) et Privera (PHM Group depuis 2024).

▶Quelles sont les principales tendances des services immobiliers en Suisse ?

Cinq tendances : (1) logement plus rare — 1,00% de vacance en 2025 ; (2) moins de personnel de gérance par objet ; (3) les plateformes rachètent des gérances (Implenia/Wincasa, PHM/Privera) ; (4) assureurs et gestionnaires d'actifs consolident (Vaudoise/Procimmo) ; (5) progression de l'emploi dans le courtage.

▶Quels sont les principaux risques lors du rachat d'une gérance suisse ?

Les principaux risques sont : (1) la perte de mandats lors de nouveaux appels d'offres ou au départ du vendeur ; (2) la dépendance à un grand client ; (3) le droit du bail et la pression politique ; (4) la pénurie de gérants formés ; (5) le ralentissement des transactions pour les courtiers. La due diligence doit vérifier les contrats de mandat, les délais de résiliation et le chiffre d'affaires par client.

▶Qui rachète les gérances suisses ?

Quatre types d'acheteurs : les plateformes internationales de services immobiliers (PHM Group), les groupes de construction et d'immobilier (Implenia avec Wincasa), les assureurs et leurs gérances (Swiss Life avec Livit, Vaudoise avec Procimmo) et les consolidateurs régionaux qui rachètent des agences locales, comme Swisspartners.

▶Où se trouvent les entreprises suisses de services immobiliers ?

La Suisse romande concentre le plus d'emplois dans les services immobiliers (15 570 personnes dans 3 031 entreprises en 2024), suivie de Zurich (10 837 dans 1 841), Berne et Soleure (6 243 dans 1 112), la Suisse orientale (4 904 dans 1 565), la Suisse du Nord-Ouest (4 833 dans 1 313), la Suisse centrale (4 510 dans 1 489) et le Tessin (2 454 dans 800).

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