Hotellerie & Gastronomie

Ein durchschnittlicher Schweizer Hotelbetrieb wird steuerlich (statutarisch) mit 3,0 - 5,0× EBITDA und in tatsächlichen Transaktionen mit 4,0 - 7,0× EBITDA bewertet. Die Spanne zwischen statutarischen und Transaktionsmultiplikatoren ist eine Arbitrage-Möglichkeit für informierte Käufer. Der Markttrend gilt als Erholung, mit einer als mittel bewerteten Arbitrage-Spanne; die Logiernächte erreichten 2025 den Rekord von 43,9 Millionen, sanken im ersten Halbjahr 2026 aber um 0,7%. In dieser Nische hängt der Multiplikator davon ab, ob der Betrieb seine Liegenschaft besitzt oder pachtet, an wie vielen Tagen im Jahr er geöffnet ist, wie viel Renovation aufgeschoben wurde und wie stark er von ausländischen Gästen abhängt, die 2025 51,9% der Logiernächte ausmachten.

Zu den wichtigsten Bewertungstreibern zählen: Rekordnachfrage: 43,9 Millionen Hotel-Logiernächte 2025, der dritte Rekord in Folge (BFS HESTA); Ausgewogener Gästemix: 21,1 Millionen Logiernächte von Gästen aus der Schweiz und 22,8 Millionen von ausländischen Gästen 2025. Bewertungsmindernd wirken: Kleine Berghotels: 27 Zimmer pro geöffnetem Betrieb im Wallis und 24 im Tessin, gegenüber 66 in Zürich (2025); Tiefere Auslastung ausserhalb der Städte: 50,8% im Tessin und 46,2% in St. Gallen, gegenüber 68,6% in Zürich. Deal-Multiplikatoren liegen typischerweise bei 4.0 - 7.0× EBITDA, die tatsächlichen Preise variieren jedoch deutlich je nach Kundenkonzentration, Managementqualität, Umsatzstabilität und geografischer Reichweite in den 26 Schweizer Kantonen.

Das Bundesamt für Statistik zählte 2024 3 206 Unternehmen, die Hotels, Gasthöfe und Pensionen betreiben, mit 70 125 Beschäftigten und 57 953 Vollzeitäquivalenten (BFS STATENT); mit Ferienwohnungen, Campingplätzen und übriger Beherbergung waren es 5 091. Die Beherbergungsstatistik zählte 2025 3 963 geöffnete Hotel- und Kurbetriebe mit 135 168 Zimmern (BFS HESTA). Das Wallis zählt die meisten Hotelunternehmen (498), gefolgt von Bern (467), Graubünden (454), Tessin (220), Waadt (210) und Zürich (208). Die rund 27 000 Unternehmen, rund 4 600 klassifizierten Hotels und rund 250 000 Beschäftigten der Ausgabe vom Februar 2026 vermischten Hotels mit Restaurants und liessen sich nicht belegen; Restaurants und Caterer behandelt ein separater Bericht.

Keine veröffentlichte Statistik misst das Alter der Schweizer Hotelbesitzer oder wie vielen Hotels ein Nachfolger fehlt. Die 40–50 von Schliessung bedrohten Alpenhotels und die «über 70% unabhängigen Betreiber» der Ausgabe vom Februar 2026 hatten keine Quelle und wurden entfernt, ebenso ihre Bewertungsmultiplikatoren, die nicht zu den auf dieser Website verwendeten Spannen passten. Die Statistik zeigt stattdessen das Ergebnis: Die Hotelunternehmen sanken von 4 209 im Jahr 2011 auf 3 206 im Jahr 2024, während die Beschäftigung bei rund 70 000 blieb, und die geöffneten Betriebe nahmen zwischen 2010 und 2025 um 864 ab, während rund 6 300 Zimmer hinzukamen. Auch die Nachfrage nach Transaktionsberatung stieg: Die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit schloss 2025 89 Beratungsmandate ab, nach 57. Kleine Hotels sind am stärksten exponiert; im zweiten Quartal 2026 hatten sie in der KOF/GastroSuisse-Umfrage die tiefste Auslastung (53,9%) und den stärksten Umsatzrückgang (-3,8%). Ein Käufer sollte Immobilie und Betrieb trennen, den Renovationsrückstand und die Zahl der Öffnungstage prüfen, die Abhängigkeit von ausländischen Gästen testen und bei ausländischen Käufern oder Umnutzungen klären, was Lex Koller und das Zweitwohnungsgesetz erlauben. Transaktionsmultiplikatoren liegen in der Branche typischerweise bei 4.0 - 7.0× EBITDA.

Vier Trends prägen den Sektor 2026: (1) Weniger Hotels, mehr Zimmer — Die Zahl der Hotelunternehmen sank von 4 209 im Jahr 2011 auf 3 206 im Jahr 2024, während ihre Beschäftigung bei rund 70 000 blieb (BFS STATENT). (2) Rekordjahr 2025, schwächeres 2026 — Die Hotels verbuchten 2025 den dritten Rekord in Folge mit 43,9 Millionen Logiernächten (+2,6%) bei einer Nettozimmerauslastung von 56,8%. (3) Städte füllen Zimmer, See- und Bergregionen gewannen Umsatz — Stadthotels sind grösser und besser ausgelastet: 66 Zimmer pro Betrieb und 68,6% Auslastung in Zürich, 88 Zimmer und 67,9% in Genf, gegenüber 24 Zimmern und 50,8% im Tessin (BFS HESTA 2025). (4) Gruppen und Geldgeber finanzieren die Erneuerung — Die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit bewilligte 2025 Darlehen von CHF 37,4 Millionen, nach CHF 30,8 Millionen, für Projekte mit rund CHF 210 Millionen Investitionen, und schloss 89 Beratungsmandate ab, nach 57 im Vorjahr.

Die wichtigsten Akquisitionsrisiken sind: (1) Die Nachfrage drehte 2026: Die Logiernächte sanken im ersten Halbjahr um 0,7%, jene ausländischer Gäste um 2,0%; (2) Asiatische Fernmärkte haben sich nicht erholt: Die Logiernächte von Gästen aus China lagen 2025 noch 43,1% unter 2019; (3) Der Hotelumsatz sank im ersten Quartal 2026 um 2,7% (KOF/GastroSuisse). Käufer sollten Kundenkonzentration, regulatorische Compliance und Schlüsselpersonen-Abhängigkeiten sorgfältig prüfen. Deal-Multiplikatoren von 4.0 - 7.0× EBITDA können bei erhöhtem Risikoprofil abschlägig ausfallen.

Eine indikative Kostenaufteilung für ein Schweizer Hotel ist: Personal (Löhne, Sozialabgaben, Temporärpersonal): 45%, Wareneinkauf Speisen und Getränke: 15%, Energie, Betriebsmittel und Unterhalt: 8%, Vertrieb und Marketing (Kommissionen von Buchungsplattformen, Werbung): 7%, Miete, Pacht und Liegenschaftskosten: 10%, Übriger Betriebsaufwand (Versicherungen, Informatik, Wäscherei, Material): 5%, Gewinnmarge (EBITDA): 10%. Indikative Aufteilung für ein Schweizer Hotel mit Restaurant, das seine Liegenschaft pachtet. Keine veröffentlichte Quelle liefert diese Aufteilung; die Ausgabe vom Februar 2026 schrieb sie Durchschnittswerten von HotellerieSuisse und GastroSuisse zu und nannte EBITDA-Margen von 15-20% für geführte Stadthotels, 5-8% für unabhängige Alpenhotels und über 25% für Luxusresorts, die sich alle nicht belegen liessen; Zuschreibung und Margen wurden deshalb zurückgezogen. Wie viel Marge bleibt, hängt vor allem davon ab, wem die Liegenschaft gehört. Die MRH Switzerland AG wies 2025 einen EBITDAR von CHF 46,0 Mio. aus, 23,6% ihres Umsatzes von CHF 195,4 Mio., aber einen EBITDA von nur CHF 13,3 Mio., weil dazwischen Mieten und weitere im EBITDAR ausgeklammerte Posten anfallen. Die Löhne richten sich nach dem Landes-Gesamtarbeitsvertrag des Gastgewerbes (L-GAV). Für einen Käufer ist der erste Schritt, Liegenschaft und Betrieb zu trennen, denn dasselbe Hotel kann als Eigentümer sehr profitabel und als Pächter knapp rentabel erscheinen.

Die Schweizer Hotellerie konzentriert sich auf fünf Regionen: (1) Graubünden (GR) — 454 Hotelunternehmen mit 11 251 Beschäftigten im Jahr 2024, die grösste Hotelbelegschaft aller Kantone (BFS STATENT). (2) Wallis (VS) — 498 Hotelunternehmen, 15,5% des Landestotals, mit 7 842 Beschäftigten im Jahr 2024. (3) Bern (BE) — 467 Hotelunternehmen mit 9 960 Beschäftigten im Jahr 2024, die zweitgrösste Hotelbelegschaft nach Graubünden. (4) Zürich und Genf (ZH/GE) — Die Stadtmärkte: 320 Hotelunternehmen mit 12 075 Beschäftigten im Jahr 2024. (5) Zentralschweiz (LU/NW/OW/SZ/UR) — 318 Hotelunternehmen mit 8 715 Beschäftigten im Jahr 2024 und 4,33 Millionen Logiernächten im Jahr 2025. Die Zimmerauslastung war 2025 in Zürich (68,6%), Genf (67,9%) und Basel-Stadt (64,8%) am höchsten und in Uri (43,2%) und St. Gallen (46,2%) am tiefsten.