1.0Marktüberblick
- 11 157
- Unternehmen der Immobilienvermittlung (NOGA 68.31: 3 778) und der Verwaltung für Dritte (NOGA 68.32: 7 379) 2024, BFS STATENT. Gegenüber 9 316 im Jahr 2011.
- 49 360
- Beschäftigte 2024 (31 258 Vollzeitäquivalente), BFS STATENT: 16 428 in der Vermittlung und 32 932 in der Bewirtschaftung. Das durchschnittliche Unternehmen hat weniger als drei Vollzeitstellen.
- −0,8%
- Veränderung der Beschäftigung 2024 (49 757 auf 49 360), BFS STATENT. Die Vermittlung wuchs (+3,0%), die Bewirtschaftung schrumpfte (−2,6%) – ihre Beschäftigung ist seit 2020 um 6% gesunken, bei gleichbleibender Zahl der Firmen.
- 1,00%
- Leerwohnungsziffer der Schweiz am 1. Juni 2025, der fünfte Rückgang in Folge und der tiefste Wert seit zwölf Jahren (BFS). Genf 0,34%, Zug 0,42%, Zürich 0,48%.
- CHF 240 Mio.
- Preis, den die PHM Group 2024 für das Immobiliendienstleistungsgeschäft von Investis (inkl. Privera) zahlte: CHF 180,8 Mio. Umsatz und CHF 17,9 Mio. Betriebsgewinn 2023 – rund das 13-Fache des EBIT.
Gemäss Val-Index-Analyse von Schweizer Handelsregister- und Bundesdaten (2026) zählt die Schweiz 11 157 Immobiliendienstleistungen-Unternehmen — Unternehmen der Immobilienvermittlung (NOGA 68.31: 3 778) und der Verwaltung für Dritte (NOGA 68.32: 7 379) 2024, BFS STATENT. Gegenüber 9 316 im Jahr 2011..
2.0Branchenüberblick
Die Schweizer Immobiliendienstleistungen bestehen aus zwei Teilen. Die Bewirtschaftung für Dritte – Mietzinsinkasso, Vermietung, Unterhalt und Mieterkontakt für Eigentümer wie Pensionskassen, Versicherer, Immobilienfonds und private Vermieter – beschäftigt 32 932 Personen in 7 379 Unternehmen (BFS STATENT, 2024). Die Vermittlung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen beschäftigt 16 428 Personen in 3 778 Unternehmen. Zusammen sind es 11 157 Unternehmen und 49 360 Beschäftigte, doch das durchschnittliche Unternehmen hat weniger als drei Vollzeitstellen: Wenige nationale Bewirtschafter stehen über Tausenden kleiner lokaler Agenturen.
3.0Branchen-Check (SWOT)
- Wiederkehrende Honorare aus Bewirtschaftungsmandaten institutioneller und privater Eigentümer
- Kleine Firmen: im Schnitt weniger als drei Vollzeitstellen
- Konsolidierung durch Plattformen wie PHM Group, Implenia/Wincasa und Versicherer
- Mietrecht und politischer Druck in einem angespannten Wohnungsmarkt
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8.0Regionale Cluster
Westschweiz
3 031 Unternehmen mit 15 570 Beschäftigten 2024 (BFS STATENT, NOGA 68.31/68.32) – die grösste Region. Genf zählt 6 711 Beschäftigte, ein Spiegel seiner grossen Régies.
Zürich
1 841 Unternehmen mit 10 837 Beschäftigten – der grösste Kanton. Livit hat ihren Sitz in Zürich, Wincasa in Winterthur.
Bern und Solothurn
1 112 Unternehmen mit 6 243 Beschäftigten; Privera hat ihren Sitz in Gümligen bei Bern.
Ostschweiz
1 565 Unternehmen mit 4 904 Beschäftigten – rund drei pro Firma.
Zentralschweiz
1 489 Unternehmen mit 4 510 Beschäftigten; allein Zug zählt 457 Firmen.
Nordwestschweiz
1 313 Unternehmen mit 4 833 Beschäftigten.
Tessin
800 Unternehmen mit 2 454 Beschäftigten.
Quellen
Korrekturen
Zahlen und Aussagen der Ausgabe vom Februar 2026, die diese Ausgabe zurückzieht oder berichtigt, mit Begründung.
- «Markt von CHF 4–5 Mrd.» zurückgezogen: Das BFS veröffentlicht den Umsatz der Branche nicht, und die Zahl hatte keine Quelle.
- «~3 500 Unternehmen» und «~25 000 Beschäftigte» ersetzt durch BFS STATENT 2024: 11 157 Unternehmen und 49 360 Beschäftigte in Vermittlung und Bewirtschaftung.
- «+2–3% Wachstum» ersetzt durch die gemessene Veränderung der Beschäftigung: −0,8% 2024.
- Privera korrigiert: nicht Teil der Baloise-Gruppe. Sie gehörte bis 2024 zu Investis und ist heute im Besitz der finnischen PHM Group. Wincasa ergänzt: seit 2023 im Besitz von Implenia.
- CBRE, JLL, Wüest Partner, IAZI, SPG Intercity, Naef, Properti und Flatfox aus den wichtigsten Akteuren entfernt: für diese Ausgabe nicht geprüft, und mehrere sind Beratungsfirmen oder Plattformen statt Bewirtschafter.
- Die Kostenaufteilung ist nun als indikativ bezeichnet: Sie wurde nie gemessen.
9.0Häufig gestellte Fragen
▶Wie viel ist ein Immobiliendienstleister in der Schweiz wert?
Die ValIndex-Multiplikatorentabelle setzt Schweizer Immobiliendienstleister bei 5,5–8,0× EBITDA in Transaktionen und 4,0–6,0× EBITDA bei steuerlichen Bewertungen an. Ein gemessener grosser Deal: 2024 zahlte die PHM Group CHF 240 Millionen für das Immobiliendienstleistungsgeschäft von Investis, das CHF 17,9 Millionen Betriebsgewinn erzielte – rund das 13-Fache des EBIT. Kleine Agenturen werden tiefer bewertet, und ein Teil des Preises hängt oft davon ab, dass die Mandate nach dem Verkauf bleiben.
▶Was bestimmt den Wert einer Schweizer Bewirtschaftungsfirma?
Käufer bewerten: (1) Laufzeit und Übertragbarkeit der Bewirtschaftungsmandate; (2) Kundenkonzentration – die Abhängigkeit von einem institutionellen Eigentümer; (3) bewirtschaftete Objekte pro Mitarbeitenden; (4) die Rolle des Inhabers in den Kundenbeziehungen; (5) das Verhältnis wiederkehrender Bewirtschaftungshonorare zu einmaligen Vermittlungserträgen; (6) ausgebildetes Personal und IT-Systeme.
▶Wie gross ist die Schweizer Branche der Immobiliendienstleistungen?
BFS STATENT zählt 2024 11 157 Unternehmen und 49 360 Beschäftigte: 3 778 Vermittlungsfirmen mit 16 428 Beschäftigten und 7 379 Bewirtschafter mit 32 932 Beschäftigten. Die Beschäftigung sank 2024 um 0,8%. Den Umsatz der Branche veröffentlicht das BFS nicht.
▶Welches sind die grössten Bewirtschafter der Schweiz?
Zu den grössten gehören Wincasa (Implenia; rund 1 350 Mitarbeitende, über 250 000 Objekte, CHF 81 Milliarden), Livit (Swiss Life; über 790 Mitarbeitende, rund 205 000 Mietobjekte, CHF 64,5 Milliarden) und Privera (seit 2024 PHM Group).
▶Was sind die wichtigsten Trends bei den Schweizer Immobiliendienstleistungen?
Fünf Trends: (1) knapperer Wohnraum – 1,00% Leerstand 2025; (2) weniger Bewirtschaftungspersonal pro Objekt; (3) Plattformen kaufen Bewirtschafter (Implenia/Wincasa, PHM/Privera); (4) Versicherer und Asset Manager konsolidieren (Vaudoise/Procimmo); (5) wachsende Beschäftigung in der Vermittlung.
▶Was sind die grössten Risiken beim Kauf einer Schweizer Bewirtschaftungsfirma?
Die grössten Risiken sind: (1) der Verlust von Mandaten bei Neuausschreibungen oder wenn der Verkäufer geht; (2) die Abhängigkeit von einem grossen Kunden; (3) Mietrecht und politischer Druck; (4) Mangel an ausgebildeten Bewirtschaftern; (5) weniger Transaktionen für Vermittlungsfirmen. Die Due Diligence sollte Mandatsverträge, Kündigungsfristen und den Umsatz pro Kunde prüfen.
▶Wer kauft Schweizer Bewirtschaftungsfirmen?
Vier Käufertypen: internationale Plattformen für Immobiliendienstleistungen (PHM Group), Bau- und Immobiliengruppen (Implenia mit Wincasa), Versicherer und ihre Bewirtschafter (Swiss Life mit Livit, Vaudoise mit Procimmo) und regionale Konsolidierer, die lokale Agenturen kaufen, wie Swisspartners.
▶Wo sind die Schweizer Immobiliendienstleister angesiedelt?
Die Westschweiz hat die meisten Beschäftigten in den Immobiliendienstleistungen (15 570 in 3 031 Unternehmen 2024), gefolgt von Zürich (10 837 in 1 841), Bern und Solothurn (6 243 in 1 112), der Ostschweiz (4 904 in 1 565), der Nordwestschweiz (4 833 in 1 313), der Zentralschweiz (4 510 in 1 489) und dem Tessin (2 454 in 800).